L’ADEME (Agence de la transition écologique) et le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment) ont conduit en 2020 une démarche de prospective intitulée « Imaginons ensemble les bâtiments de demain ». Cette réflexion a abouti à un ensemble de matériaux accessible sur le site dédié, dont quatre scénarios à l’horizon 2050 et 22 fiches variables. Ces dernières sont réactualisées et publiées, chaque mois, sous forme de Repères sur le site de Futuribles [1].
Synthèse
- Le fait majeur depuis 2021 est la hausse des taux d’intérêt. Elle a rendu plus difficiles les emprunts à long terme, qui sont la base du financement de l’immobilier. Une baisse des taux est amorcée mais le profil de baisse est incertain.
- Dans le logement, cette hausse a entraîné une baisse importante de la demande de construction neuve et des ventes de logements anciens. Les primo-accédants et une part croissante des classes moyennes n’ont plus la capacité de devenir propriétaires, tout en rencontrant des difficultés pour louer.
- Le tertiaire de bureau, largement financé par des investisseurs institutionnels, a été confronté à un doute fort sur sa rentabilité, mouvement aggravé du fait des changements d’usages liés au développement du télétravail déclenché par la période Covid. Les valeurs des grandes foncières tertiaires ont baissé de près de 40 % très rapidement début 2020, montrant le doute sur la valeur des actifs sous-jacents. Ceci a conduit à une remise en cause de l’appétence pour le financement des bureaux.
- La recherche de nouvelles modalités de financement se développe, d’une part pour le foncier, d’autre part, pour le bâti. Des modèles hybrides entre propriété et location émergent.
- La finance durable, qui prend en compte le long terme dans les placements et investissements financiers (au-delà de la seule optimisation du couple rendement / risque financier) émerge. Le secteur financier intègre progressivement de nouvelles règles prudentielles liées notamment au changement climatique et aux risques de perte de valeurs immobilières. La sélectivité sur les biens qui sont financés augmente.
Définition
Organisation du financement des activités de construction / rénovation, d’acquisition, d’exploitation et de maintenance des bâtiments. Il s’agit de la rencontre entre la demande et l’offre de financement, intermédiée par la régulation publique (règles financières, politiques fiscales, aides publiques…), les conditions du secteur bancaire (concurrence) et la solvabilité des ménages.
Pourquoi est-ce important pour l’avenir du bâtiment et de l’immobilier en France à 2050 ?
L’organisation du financement a un impact sur :
- La capacité des acteurs à construire et à acquérir des actifs immobiliers. En effet, cette activité repose principalement sur le crédit. Dès lors, les conditions d’accès au crédit (et en particulier les taux d’intérêt) conditionnent l’activité. Sur le marché du logement, les aides publiques permettent également de rendre solvables des acquéreurs (aides à la pierre / aides à la personne)
- La capacité des acteurs à assurer la maintenance, et plus largement la gestion de l’obsolescence des bâtiments. Par exemple, dans le domaine de la rénovation des logements, les fonds propres des ménages constituent à l’heure actuelle la principale source de financement des travaux. L’évolution de ce poste et des aides qui lui seront apportées dans les décennies à venir détermineront la capacité de ces acteurs à engager des travaux suffisants pour améliorer les performances énergétiques des bâtiments.
- La capacité des populations les plus pauvres à se loger (aides à la personne) et surtout les conditions d’accès au crédit varient grandement selon les pays et les modes d’organisation.
- La modification de la chaîne de conception / production / maîtrise d’ouvrage avec des schémas de financement comme les PPP (partenariats public-privé), les CPE (contrats de performance énergétique)…
Rétrospective
En 2020…
L’analyse rétrospective que nous faisions en 2020 avait mis en avant les points suivants :
- Le crédit (taux d’intérêt, encadrement du crédit…) était régulé par l’État jusqu’aux années 1980, puis a été libéralisé.
- Les deux dernières décennies se sont caractérisées par un taux d’inflation très faible et des taux d’intérêt à peine supérieurs, voire inférieurs. Associée à un allongement des durées de prêt, cette évolution a permis aux ménages de supporter (voire générer) la hausse spectaculaire des prix immobiliers, au prix d’un accroissement de l’endettement.
- Contrairement à d’autres pays où les conditions d’accès au crédit sont plus larges (notamment via l’extraction hypothécaire), les banques françaises se basent avant tout sur la solvabilité des ménages pour leur accorder des prêts. Cela se traduit par une sinistralité très faible, mais aussi des exclusions de facto du marché des crédits des emprunteurs en situation atypique.
- Les crises financières, notamment la crise des subprimes en 2008, et l’apparition de bulles ont redonné de la force à l’idée d’un plus grand contrôle sur les emplois de la masse monétaire et sur l’offre de crédit. On constate ainsi une inflexion très récente (2020) vers un durcissement des règles prudentielles sur les crédits dans le logement portant sur les taux d’effort et les durées maximales des prêts.
- L’accès au financement par les grandes entreprises se fait via les banques ou le marché. Elle dépend de l’appréciation que les marchés ont de l’emprunteur et de la qualité du gage, ainsi que de la liquidité et de la profondeur des marchés financiers. La crise sanitaire actuelle pourrait faire évoluer l’appréciation de certains investissements (centres commerciaux, bureaux…). La liquidité importante de ces dernières années pourrait également évoluer.
- Le mode de financement du logement social a été mis en place dans les années 1980. Il repose principalement sur l’utilisation du levier d’endettement par le canal d’un circuit financier spécialisé. Les prêts accordés aux organismes sur ressources du livret A sont octroyés directement par la Caisse des dépôts et consignations.
Mise à jour 2024
La hausse des taux d’intérêt ralentit le marché résidentiel
Les taux d’intérêt, qui avaient baissé régulièrement et atteint des valeurs inférieures à 2 % entre 2016 et 2021, sont repartis à la hausse sous l’effet du resserrement de la politique monétaire en riposte à l’accélération de l’inflation. Ils atteignent désormais 4 %, revenant à des niveaux du début des années 2000.
Les taux bas avaient permis d’emprunter plus et sur des durées croissantes. Cette capacité d’emprunt importante a été un facteur majeur dans la hausse des prix de l’immobilier.
Durée et taux des crédits immobiliers aux particuliers
Source : « Analyse taux des crédits immobiliers pour particuliers », Observatoire crédit logement.
La hausse rapide des taux d’intérêt a rendu plus difficiles les emprunts à long terme qui sont la base du financement de l’immobilier. Ainsi, la hausse des taux d’intérêt a eu un impact fort sur le marché du logement [2] :
- L’indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage a baissé d’une quinzaine de points entre début 2022 et avril 2024, mais cette baisse n’a pas permis de compenser l’évolution des taux d’intérêt. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages a baissé entre 2020 et 2024 d’une douzaine de points. L’augmentation rapide des taux d’intérêt ne s’est pas traduite par une baisse suffisante du prix des logements qui serait venue la compenser.
- Fin avril 2024, le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois était au plus bas depuis 1998, à 282 000 unités. Le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois diminuait à 812 000 unités alors qu’il avait atteint 1 200 000 en 2022.
- Le montant des nouveaux emprunts pour le logement est en baisse et la dette immobilière des ménages ramenée à leurs revenus disponibles baisse depuis deux ans après 20 années de hausse continue. La production de crédits a repris quelques couleurs en début d’année 2024 : 8,4 milliards d’euros de crédits à l’habitat ont été accordés en mars 2024, un montant qui reste toutefois très éloigné des 26,6 milliards du mois de mai 2022. Le volume de crédits a été divisé par trois en moins de deux ans. Ce mouvement de reprise se fait dans un grand climat d’incertitude.
Les primo-accédants et une part croissante des classes moyennes n’ont plus la capacité à devenir propriétaires, tout en rencontrant des difficultés pour louer.
Les plus-values permises par l’investissement dans le logement apparaissent comme nettement plus aléatoires que précédemment.
Signal faible : les financements hybrides
Le financement d’un projet immobilier portait généralement, en France, sur la totalité des éléments de la propriété à la fois du foncier et du bâti, et mettait en relation un financeur et un acheteur. Des schémas différents se développent, intégrant des acteurs complémentaires : financement séparé du foncier et du bâti, financements différents de la nue-propriété et de l’usufruit.
L’Atlas de l’accession publié par l’IDHEAL (Institut des hautes études pour l’action dans le logement) fin 2023 décrit ainsi quelques modes de financement hybrides :
- Le bail réel solidaire (BRS) « est un dispositif de dissociation du foncier et du bâti qui permet d’accéder à la propriété d’un logement tout en étant locataire de la parcelle sur laquelle il est construit. Des ménages modestes peuvent ainsi habiter, dans les territoires les plus prisés, un logement adapté à leur situation familiale, à un prix inférieur de 15 % à 30 % aux prix du marché, tout en se constituant un capital. C’est possible grâce à l’intermédiation d’un organisme de foncier solidaire (OFS), structure sans but lucratif qui porte le foncier, loué à l’acquéreur, et lui consent un BRS sur le logement. Ce bail est antispéculatif, les ménages accèdent à un logement à un prix décoté et ne pourront compter sur une plus-value au moment de la revente. Tout l’intérêt du dispositif, dans sa version française, tient au blocage des prix de revente qui évite durablement la spéculation : sans mécanisme de blocage, le démembrement n’empêche pas les prix de monter. »
- Le co-investissement : « Quand on ne peut pas acheter un logement tout seul, ou pas tout de suite, ou pas en entier, le co-investissement est une solution pour devenir tout de même propriétaire. Il ne s’agit pas d’un dispositif encadré par des politiques publiques nationales ou locales mais de différents montages d’accession, pensés par des entrepreneurs qui s’emparent du sujet. Tous inventent et développent des modèles plus ou moins complexes censés faciliter l’accès à la propriété ou fluidifier le marché. Dans quels buts ? Œuvrer pour la collectivité ou faire fructifier leurs entreprises sur le marché émergent d’une nouvelle ingénierie du logement… Les deux dans le meilleur des cas. Ils s’adressent aux mêmes ménages, avec la même idée : pallier le manque de capital des futurs acquéreurs par un « apport » privé initial, qui leur permet de ne pas trop emprunter à la banque (donc de ne pas être trop dépendants des taux d’intérêt et d’être intéressants en période de forte hausse), voire d’accéder progressivement à la propriété. D’aucuns crieront sans doute à la financiarisation du logement, d’autres argueront que ce secteur gagnerait en effet à être modernisé, d’autres encore jugeront peut-être que le retrait ou le recul des politiques publiques laisse un boulevard aux acteurs privés. »
Ces nouvelles formes de financement resteront-elles marginales du fait des montant d’aides qu’elles nécessitent, ou se développeront-elles plus largement via des schémas financiers sans aides publiques ?
Des tensions sur le financement du secteur tertiaire par les investisseurs institutionnels
Une partie de l’investissement immobilier du tertiaire passe par la Bourse, les investisseurs répartissant leurs investissements entre différents secteurs de l’économie. L’évolution des cours de Bourse des grandes foncières tertiaires [3] donne un point de vue sur l’appétence des grands investisseurs pour l’immobilier. La comparaison avec l’évolution du CAC 40 permet d’évaluer cette appétence par rapport à celle d’autres secteurs.
Valorisation des grandes foncières
Source : Google / récapitulatif des marchés en ligne.
Valorisation du CAC 40
Source : Google / récapitulatif des marchés en ligne.
Début 2020, lors de la crise de la Covid, les valeurs des grandes foncières ont baissé de près de 40 %. Le CAC 40 a également chuté, mais de manière moins forte. Après la période Covid, le CAC 40 a dépassé sa valorisation précédente et continué de croître d’un tiers par rapport à sa valeur précédente.
Le développement du télétravail et du e-commerce, accéléré par la crise Covid, a mis en évidence les risques de perte de valeur d’une partie de l’immobilier tertiaire confronté à des modifications profondes de la demande et à la hausse des taux réduisant leur rentabilité. La baisse d’occupation d’une part du parc de bureaux moins bien localisés a entamé un processus de transformation de l’usage de bâtiments de bureaux. Néanmoins, cette transformation est freinée par les valeurs élevées affichées par ces actifs. La question de la valeur réelle de certains d’entre eux est aujourd’hui posée, tant en France qu’à l’international.
Vers l’intégration des enjeux climatiques et sociaux dans le système financier
Finance durable : la taxinomie européenne
Le déploiement de la taxinomie européenne, qui est une classification des activités, durables ou non, est un des faits majeurs des dernières années pour la finance durable et l’immobilier. Les institutions financières doivent publier la part d’activités durables dans leur encours (sociétés d’investissement), bilan (établissements de crédit) ou portefeuille de souscription (assurances). Cela conduit les acteurs de la finance, d’une part, à définir des critères de comptabilité des actifs et des financements avec cette taxinomie et, de l’autre, à analyser leurs portefeuilles au regard de ces critères.
L’impact de la taxinomie sur les volumes financiers consacrés à la transition du bâtiment devra être suivi de près dans les années à venir. En effet, à l’heure actuelle, « les institutions financières, privées comme publiques, communiquent massivement sur leurs nombreux engagements en matière climatique, ainsi que sur leurs instruments financiers définis comme “verts”. Les montants mobilisés et l’harmonisation des pratiques n’en demeurent pas moins faibles au regard des enjeux [4] », et ce d’autant plus que le chiffrage des besoins d’investissement pour la transition, s’il fait l’objet d’un relatif consensus pour les besoins d’atténuation dans le bâtiment, est encore peu stabilisé pour les besoins d’adaptation.
Les acteurs du bâtiment doivent publier la part de leur activité en construction et en rénovation qui est alignée sur les critères de la taxinomie. En 2023, première année de reporting, on observe une marge de progression importante [5]. Dans les années à venir, le non-alignement d’une part importante du chiffre d’affaires de ces acteurs pourrait rendre plus difficile leur financement.
Part du chiffre d’affaires éligible et aligné pour l’activité « construction de bâtiments neufs »
Source : OID (Œuvrer pour l’immobilier durable), Taxinomie européenne #1, juillet 2023.
Part du chiffre d’affaires éligible et aligné pour l’activité « rénovation de bâtiments existants »
Source : OID (Œuvrer pour l’immobilier durable), Taxinomie européenne #1, juillet 2023.
D’une manière générale, la finance durable, qui prend en compte le long terme dans les placements et investissements financiers (au-delà de la seule optimisation du couple rendement / risque financier) émerge. L’impact qu’aura son développement dans l’immobilier est aujourd’hui très incertain. Ne concernera-t-il que des marchés de niche portés par la réglementation ou la finance durable se développera-t-elle plus largement ?
L’émergence de dispositifs de prise en compte du risque climatique par les banques
Les crises financières, notamment celle des subprimes en 2008, et l’apparition de bulles, ont redonné de la force à l’idée d’un plus grand contrôle sur les emplois de la masse monétaire et sur l’offre de crédit. Cela a conduit à renforcer les règles prudentielles en lien avec la qualité des emprunteurs.
Par ailleurs, le changement climatique apparaît de manière croissante comme un risque devant être pris en compte dans le financement des projets [6]. Le Comité de Bâle a ainsi énoncé, en 2021, des principes visant à « améliorer la gestion des risques et les pratiques de surveillance liées aux risques financiers liés au climat », et recommande aux banques de procéder à l’identification et à la quantification des risques financiers liés au climat, puis d’intégrer ceux qu’elles jugent importants dans leur processus interne d’évaluation de l’adéquation des fonds propres et des liquidités.
Des travaux de la Banque de France publiés en 2023, cherchant à identifier l’exposition du secteur résidentiel au risque climatique et l’exposition des banques à ce risque, concluent qu’« en dépit du poids important que représente l’immobilier pour les institutions financières, la transmission des risques climatiques propres à ce secteur vers les établissements de crédit n’est pas directe. Différents dispositifs de cautionnement et d’assurance les protègent aujourd’hui des impacts des risques climatiques [7]. »
Mais à ce jour le principal canal de transmission au secteur bancaire passe donc par le revenu des ménages et leur capacité de remboursement, qui pourraient être affectés par la hausse des prix de l’énergie et ses impacts sur l’activité économique. La concentration possible de ces risques entre quelques acteurs, aussi bien les organismes de cautionnement que la Caisse centrale de réassurance, ainsi que le caractère complexe et inédit du changement climatique amènent cependant à relativiser cette première appréciation. » Par ailleurs, d’autres analyses récentes soulignent le fait que le changement climatique représente un risque systémique pour les banques, via l’exposition physique au risque, mais également via les actifs échoués qu’elles auront à gérer.
Il est difficile à ce stade de savoir quel impact cette prise en compte des risques climatiques aura sur la capacité des banques à financer l’immobilier. Cela pourrait se traduire par une intensification des mesures prudentielles par le biais notamment d’astreintes ou d’exigences de fonds propres supplémentaires spécifiques aux banques.
Le poids que pourront prendre ces règles prudentielles (et plus généralement les stratégies de gestion de risque par les banques) dans l’immobilier et dans les autres secteurs de l’économie pour éviter les actifs échoués interroge sur la future appétence des banques pour les différentes branches de l’immobilier.
Quelles hypothèses à 2050 ?
L’analyse menée en 2020 nous avait amenés à identifier deux questions clefs conduisant à quatre grandes hypothèses sur le financement de l’immobilier :
- Incertitude 1 : comment les taux d’intérêt réels et nominaux, facteurs essentiels de la solvabilité des ménages et / ou de la rentabilité des opérations, vont-ils évoluer ? Sous les effets du marché ? De la politique monétaire ? Les évolutions récentes ont montré l’importance de l’incertitude sur les taux d’intérêt et son impact sur le financement de l’immobilier, et confirment la place centrale de cette incertitude et son imbrication étroite avec les risques systémiques (ici, sanitaires et géopolitiques) auxquels la France est confrontée.
- Incertitude 2 : les conditions d’accès au crédit dépendent des pratiques des acteurs mais aussi des règles prudentielles. Quelles évolutions pour ces dernières ? Quelle évolution des liens avec la politique monétaire ? Les tendances récentes montrent que les règles prudentielles sont en train d’intégrer des critères plus nombreux, liés notamment aux risques climatiques. Par ailleurs, la montée de risques d’actifs échoués (liés à l’évolution de l’activité tertiaire ou au changement climatique) pourrait également restreindre l’accès au financement des acteurs de l’immobilier.
Si le schéma en quatre hypothèses proposé précédemment est inchangé, l’hypothèse tendancielle et le détail de la description de certaines hypothèses évolue. Le « financement contraint par le marché » est aujourd’hui l’hypothèse tendancielle, et une crise du financement qui paraissait très hypothétique il y a trois ans ne peut plus être exclue.
Schéma synthétique
Les hypothèses se définissent comme suit :
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Ce repère a été rédigé avec le concours de Bernard Coloos, directeur général adjoint de la Fédération française du bâtiment (FFB). ↑
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Chiffres publiés en juin 2024 par l’IGEDD (Inspection générale de l’environnement et du développement durable) sur la page https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/spip.php?page=article&id_article=4027. Consultée le 3 septembre 2024. ↑
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Une foncière est une société créée dans le but de collecter des fonds pour acquérir et gérer un parc immobilier. Elle va de ce fait sélectionner des immeubles, les exploiter et les arbitrer (vendre) puis s’acquitter de la gestion locative. Elle peut, pour cela, se servir de l’effet de levier du crédit, pratique logique depuis un bon nombre d’années au vu des taux d’emprunt bas. Les plus grandes foncières françaises sont Gecina, Unibail Rodamco Westfield et Klépierre. ↑
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Accompagner l’adaptation de l’économie au changement climatique : le rôle des institutions financières et bancaires, Paris : Cour des comptes, 2024. ↑
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Selon les travaux de Taloen / Centre de ressources de l’immobilier durable. URL : https://www.taloen.fr/ressources/41f450ea-66b9-415e-a05c-c9bc6a19b8bf. Consulté le 18 septembre 2024. ↑
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Clerima Ludovic, « Crédit immobilier : le risque de “dégâts climatiques” devient-il un critère de refus ? », Le Monde, 7 juin 2024. ↑
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Allen Thomas et alii, « Changement climatique et immobilier résidentiel : quels risques pour le secteur bancaire ? », Bulletin de la Banque de France, n° 248-4, septembre-octobre 2023. ↑
